Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn mới với hàng loạt chính sách và luật mới có hiệu lực. Những điều chỉnh này được xem là “bộ lọc” giúp thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn sau giai đoạn trầm lắng.
Đặc biệt, các dự án khu đô thị mới như La Perla Riverside tại phường Hòa Bình, tỉnh Phú Thọ sẽ chịu tác động trực tiếp từ các quy định mới này.
1. Các văn bản pháp luật có hiệu lực trong năm 2025
Ảnh minh họa
1.1. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15)
-
Hiệu lực: từ ngày 01/8/2024.
-
Thay thế: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Luật mới siết chặt điều kiện vốn, quản lý hoạt động môi giới, quy định rõ hơn về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai và cơ chế công khai thông tin dự án.
Nguồn: Thư viện Pháp luật – Luật số 29/2023/QH15.
1.2. Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn 2024 (số 47/2024/QH15)
-
Hiệu lực: từ ngày 01/7/2025.
-
Nội dung nổi bật: hợp nhất quản lý quy hoạch vùng, đô thị, nông thôn; siết chặt việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ; tăng tính đồng bộ giữa quy hoạch và đầu tư hạ tầng.
Nguồn: Cổng thông tin Văn bản Chính phủ.
1.3. Nghị định 140/2025/NĐ-CP
-
Ban hành ngày: 12/6/2025, hiệu lực từ 01/7/2025.
-
Điểm chính: phân định rõ thẩm quyền quản lý giữa cấp tỉnh và cấp huyện trong các lĩnh vực của Bộ Xây dựng, đặc biệt là quy hoạch, hạ tầng và cấp phép xây dựng.
Nguồn: Thư viện Pháp luật.
2. Những điểm mới nổi bật trong khung pháp lý bất động sản 2025
Ảnh minh họa
2.1. Siết chặt điều kiện vốn chủ sở hữu
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có năng lực tài chính thực sự:
-
Dự án dưới 20 ha → vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư.
-
Dự án từ 20 ha trở lên → tối thiểu 15%.
Quy định này giúp loại bỏ các chủ đầu tư yếu vốn, hạn chế rủi ro “vẽ dự án – bán đất nền – rồi bỏ dở giữa chừng”.
Theo Điều 10, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
2.2. Quy định mới về thu tiền của khách hàng
Đây là điểm thay đổi quan trọng nhất trong năm 2025:
-
Được đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm trước khi ký hợp đồng.
-
Thanh toán lần đầu (gồm đặt cọc) không vượt quá 30% giá trị hợp đồng.
-
Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng, và tổng thu trước khi bàn giao không quá 70%.
-
Thu tiền chỉ khi dự án đủ điều kiện kinh doanh (có giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, nghiệm thu hạ tầng).
Quy định này tăng bảo vệ người mua, đảm bảo chủ đầu tư chỉ huy động vốn khi pháp lý rõ ràng.
Nguồn: Điều 23, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
2.3. Quản lý môi giới bất động sản minh bạch hơn
-
Từ 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hợp lệ và chỉ được hoạt động trong doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch đã đăng ký.
-
Doanh nghiệp môi giới phải công khai thông tin dự án, giấy phép, hợp đồng mẫu.
Điều này nhằm loại bỏ môi giới “tay ngang”, nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường.
2.4. Quy hoạch – điều chỉnh quy hoạch đô thị chặt chẽ hơn
Theo Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn 2024, mọi điều chỉnh quy hoạch đều phải:
-
Tuân thủ quy hoạch cấp cao hơn (vùng, tỉnh, quốc gia).
-
Có đánh giá tác động đến hạ tầng và dân cư khu vực.
-
Trình duyệt đúng thẩm quyền, không tự ý thay đổi chức năng sử dụng đất.
Các dự án như La Perla Riverside muốn điều chỉnh mật độ hoặc phân khu trong tương lai bắt buộc thực hiện theo quy trình mới này.
2.5. Phân quyền mạnh cho địa phương
Nghị định 140/2025/NĐ-CP giúp giảm thủ tục chồng chéo:
-
Cấp huyện được giao quyền phê duyệt một số nội dung về quy hoạch, hạ tầng, cấp phép xây dựng.
-
Cấp tỉnh tập trung quản lý định hướng chiến lược, quy hoạch tổng thể.
Nhờ đó, việc triển khai và hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho dự án sẽ nhanh hơn, giảm thời gian chờ đợi.
3. Áp dụng thực tế tại dự án La Perla Riverside – Phú Thọ
Mô hình tổng quan dự án
Thông tin tổng quan:
-
Tên dự án: Khu đô thị La Perla Riverside.
-
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Phát triển Dự án Khu dân cư số 3, số 4 (Bên A) hợp tác với Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Việt Trí (Bên B).
-
Vị trí: Tổ 7, phường Hòa Bình, tỉnh Phú Thọ.
-
Tổng diện tích: 7,88 ha.
-
Phân khu: Paradise River & Diamond Town.
-
Tiện ích nội khu: công viên cây xanh, trường mầm non, trung tâm thương mại – dịch vụ, bãi đỗ xe.
-
Sản phẩm: 111 căn liền kề & biệt thự (đợt 1).
Phân tích dưới góc độ pháp luật mới:
| Quy định mới | Ảnh hưởng đến dự án |
|---|---|
| Vốn chủ sở hữu ≥ 20% | Dự án dưới 20 ha → phải chứng minh đủ vốn để được phép kinh doanh. |
| Giới hạn thu tiền 5% – 30% | Các giao dịch mua bán phải tuân thủ đúng quy trình huy động vốn. |
| Công khai pháp lý, quy hoạch | Hồ sơ dự án, tiến độ, hợp đồng mẫu cần được niêm yết và công bố minh bạch. |
| Điều chỉnh quy hoạch | Nếu thay đổi ranh giới, chức năng đất → áp dụng quy trình mới sau 01/07/2025. |
| Phân quyền địa phương | Thủ tục cấp phép, giám sát dự án sẽ được rút ngắn tại cấp huyện. |
Với các quy định này, La Perla Riverside được đánh giá là dự án phù hợp định hướng “phát triển đô thị trung cấp” – có hạ tầng đồng bộ, tiện ích thiết yếu, giá trị đầu tư ổn định.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư thông minh
Năm 2025 được xem là “năm bản lề” của ngành bất động sản Việt Nam. Hệ thống pháp luật mới – từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Quy hoạch 2024 đến Nghị định 140/2025/NĐ-CP – đều hướng tới mục tiêu minh bạch hóa, an toàn hóa và chuyên nghiệp hóa thị trường.
Với những thay đổi này, nhà đầu tư và chủ đầu tư cần chủ động cập nhật, tuân thủ pháp lý và nâng cao năng lực quản trị dự án. Những khu đô thị có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và tiện ích đồng bộ như La Perla Riverside chắc chắn sẽ trở thành điểm sáng, góp phần khẳng định vị thế của thị trường nhà ở trung cấp tại miền Bắc trong giai đoạn mới.